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공인중개사의 중개업무와 중개수수료
강정길 법무사의 생활법률상담
2012년 08월 29일 (수) 08:01:09 강정길 govision2010

공인중개사가 중개수수료 한도와 관련하여 처벌받는 근거는 ‘공인중개사의 업무 및 거래신고에 관한 법률’에 있습니다.

이는 다시 말해서 이 법의 규정에 어긋나지 않으면 위법이 아니라는 것입니다.

‘중개’란 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다.

그러므로 중개수수료는 중개행위에 대한 대가입니다. 법 제32조 ①항에 ‘중개업자는 중개 업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다’고 명시되어 있습니다.

여기서 ‘중개업무’란 중개행위를 말하는 것으로 반드시 계약서를 작성한 경우에 발생하는 중개수수료에 한정되는 것이 아닙니다.

실비도 포함되고, 중개를 완성하였지만 의뢰인의 방해로 계약서를 작성하지 못한 것도 포함됩니다.(부산지법 2005나10743)

법 제25조 제3항과 제26조를 보면 중개의 완성이란 거래계약서를 작성하기 직전의 상태를 말합니다.

그러므로 중개수수료 청구권의 발생시점은 거래행위가 이루어진 때를 말합니다.(법 제32조 제1항 단서)

중개대상물의 범위를 보면, 민법 제99조는 부동산을 ‘토지와 그 정착물’이라 규정하고 법 제3조에 중개대상물의 범위를 ①토지 ②건축물 및 그 밖의 토지의 정착물 ③재산권 및 물권이라고 규정하고 있습니다.

여기서 입목과 저당권은 사례가 거의 없고 정착물에 대한 해석의 여지가 있으나 판례는 정착물을 민법상의 부동산(민법 제99조의 토지와 그 정착물)인 건축물에 한정된다고 합니다.(대법원 2008도9427 판결)

그러므로 건축물이 아닌 상가의 인테리어를 중개했거나, 세차장의 구조물을 중개했다면 또는 혼합되었다면 중개수수료 한도에 걸리지 않습니다.

중개업을 하는 입장에서는 중개대상물이지만, 공인중개사법에 의한 중개대상물은 아닌 것이 의외로 많다는 것입니다.

그러므로 그런 경우에 사전에 의뢰인과 중개사가 그 중개수수료를 상호 협의하여 약정했다면 중개수수료 초과라는 문제가 생길 소지가 없습니다.

예를 들면,
(1) 영업권리금은 중개대상물이 아닙니다.(시물권=시설비+물건값+권리금)
(2) 구조물은 이 법의 (토지의) 정착물이 아닙니다.
(3) 토지분할 등 서비스의 제공에 대한 대가는 중개수수료에 해당하지 않습니다.
(4) 중개대상물의 권리관계 확인 등에 소요되는 실비는 중개수수료에 포함되지 않습니다.
(5) 분양대행은 중개행위가 아닙니다.
(6) 컨설팅 비용은 중개대상물이 아닙니다.

위와 같은 소득은 세무신고만 하면 됩니다. 그러므로 주로 토지를 중개하거나 신축중인 건축물을 중개하거나, 분양대행한 경우 또는 토지, 상가의 개발업에 대한 수수료를 받을 때에 얼핏 법에 의한 중개수수료와 비슷한 것으로 오해의 소지가 있다면 세무신고를 하는 것이 좋습니다.

의뢰인의 고발 또는 시청 등으로부터 과다수수료 문제가 발생될 때 수사기관에 의하여 중개사가 처벌받는 것은 대부분 중개사법에 의한 처벌이 아니라 소득세법에 의한 처벌입니다.

 
강정길 법무사

강정길 법무사는 공주사대부고, 충남대학교, 공주대학교 행정대학원을 수료하고, 지난 2010년 3월 검찰수사사무관으로 검찰공무원을 명예퇴직하면서 현재는 공주시 반죽동에서 ‘법무사 강정길 사무소’를 운영하고 있다.

전화: 010-9412-4455

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